Pravna negotovost na nepremičninskem trgu: ZIURS in prihodnost obdavčitve najemnin

Avtor: odv. Prus Pipuš Peter

Slovenski nepremičninski trg se v zadnjih mesecih sooča s pomembno pravno in davčno negotovostjo. Zakon o interventnih ukrepih za razvoj Slovenije (v nadaljevanju: ZIURS), ki ga je Državni zbor Republike Slovenije sprejel 11. maja 2026, predvideva pomembne spremembe pri obdavčitvi dohodkov iz oddajanja premoženja v najem.

Čeprav je bil zakon sprejet, še ni začel veljati. Njegova uveljavitev je povezana s postopkom glede dopustnosti naknadnega zakonodajnega referenduma, o katerem odloča Ustavno sodišče Republike Slovenije. Posledično najemodajalci, najemniki, občine in drugi zainteresirani trenutno še ne morejo zanesljivo načrtovati ravnanja na podlagi predlaganih davčnih sprememb.

V nadaljevanju so predstavljene ključne določbe ZIURS, njegov vpliv na obdavčitev najemnin ter možne posledice za financiranje občin.

Ključni povzetek

• ZIURS še ni začel veljati.

• Do objave zakona v Uradnem listu Republike Slovenije se uporablja veljavna ureditev, po kateri se dohodek iz oddajanja premoženja v najem obdavčuje po 25-odstotni stopnji.

• ZIURS predvideva znižanje splošne davčne stopnje s 25 % na 15 %.

• Za oddajanje stanovanj mladim in družinam z otroki je predvidena posebna 5-odstotna davčna stopnja.

• Znižanje davčne stopnje lahko vpliva tudi na prihodke občin, saj se občine delno financirajo iz dohodnine.

• Dokler zakon ni objavljen v Uradnem listu, se nanj ni mogoče veljavno sklicevati pri davčnem načrtovanju ali pri oblikovanju najemnih poslov.

1. Zakonodajni postopek in trenutni status zakona

Zakonodajni postopek za sprejetje ZIURS se je začel 13. aprila 2026. Predlog zakona so kot prvopodpisani vložili poslanci Janez Cigler Kralj, Franc Križan in Zoran Stevanović.

Državni zbor je zakon sprejel 11. maja 2026. Vendar sprejetje zakona samo po sebi še ne pomeni njegove uveljavitve. Zakon mora biti pred začetkom veljavnosti objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije, pri čemer je treba upoštevati tudi morebitne ustavnopravne postopke in zakonsko določen vacatio legis oziroma čas med objavo zakona in njegovim začetkom veljavnosti.

Dodatno pravno vprašanje je nastalo 18. maja 2026, ko je Konfederacija sindikatov javnega sektorja vložila pobudo za razpis naknadnega zakonodajnega referenduma. Pobudo je podprlo približno 47.000 podpisnikov, čeprav je za njeno vložitev potrebnih bistveno manj podpisov.

Državni zbor je 27. maja 2026 sprejel sklep, da referendum o ZIURS ni dopusten. Pri tem se je skliceval na drugo alinejo drugega odstavka 90. člena Ustave Republike Slovenije, ki določa, da zakonodajnega referenduma ni dopustno razpisati o zakonih o davkih, carinah in drugih obveznih dajatvah ter o zakonu, ki je bil sprejet za izvrševanje državnega proračuna.

Sindikati so navedeni sklep izpodbijali pred Ustavnim sodiščem Republike Slovenije. Do priprave tega prispevka odločitev Ustavnega sodišča še ni bila uradno objavljena.

Do objave ZIURS v Uradnem listu Republike Slovenije in njegovega začetka veljavnosti se uporablja obstoječa ureditev. To pomeni, da se dohodek iz oddajanja premoženja v najem še naprej obdavčuje po 25-odstotni davčni stopnji.

Praktični pomen za zavezance

Najemodajalci trenutno ne morejo uveljavljati 15- ali 5-odstotne davčne stopnje. Pri odločitvah o sklenitvi najemne pogodbe, višini najemnine, investicijah v nepremičnino ali spremembi načina oddajanja je zato treba upoštevati veljavno zakonodajo, ne pa določb zakona, ki še ni začel veljati.

Morebitno davčno načrtovanje, ki temelji izključno na predpostavki, da bo ZIURS uveljavljen v predlagani vsebini, je lahko tvegano. Vsebina zakona se lahko spremeni, zakon pa je lahko tudi zavrnjen, zadržan ali razveljavljen v okviru nadaljnjih ustavnopravnih postopkov.

2. Vsebina in namen ZIURS

ZIURS posega na več področij pravnega sistema. Predvideva spremembe desetih zakonov ter uvaja začasne ukrepe na področjih:

• dohodnine;

• socialnih prispevkov;

• davka na dodano vrednost;

• pokojninskega in invalidskega zavarovanja;

• dolgotrajne oskrbe;

• delovnih razmerij;

• malega podjetništva;

• sobodajalstva;

• javnega zdravstva.

Temeljni cilji predloga zakona so:

• interventno znižanje davčne obremenitve na področju dohodnine in socialnih prispevkov;

• znižanje davčne obremenitve pri nekaterih temeljnih dobrinah;

• zmanjšanje administrativnih bremen za male podjetnike in sobodajalce;

• izboljšanje dostopnosti storitev v javnem zdravstvenem sistemu;

• spodbujanje podjetnosti, ustvarjalnosti in gospodarske aktivnosti;

• krepitev javnega zdravstvenega sistema.

Z vidika nepremičninskega trga je najpomembnejši del zakona sprememba obdavčitve dohodkov iz oddajanja premoženja v najem.

3. Predlagana sprememba obdavčitve najemnin

Osrednja davčna sprememba je predvidena v 4. členu ZIURS, s katerim se spreminja 135. člen Zakona o dohodnini (ZDoh-2).

Po veljavni ureditvi se dohodek iz oddajanja premoženja v najem praviloma obdavčuje po 25-odstotni stopnji. ZIURS predvideva znižanje splošne stopnje na 15 %.

Gre za pomembno spremembo, saj se davčna obremenitev najemodajalcev zmanjšuje za deset odstotnih točk. Pri enaki najemnini bi bil zato davčni odtegljaj nižji, najemodajalcu pa bi po obdavčitvi ostal višji neto znesek.

Pri tem je treba opozoriti, da se davčna stopnja ne uporablja neposredno od celotne prejete najemnine, temveč od davčne osnove, ki se praviloma ugotavlja ob upoštevanju normiranih stroškov.

Po trenutno predstavljeni ureditvi normirani stroški znašajo 10 % od doseženega dohodka. ZIURS tega odstotka ne spreminja, temveč spreminja davčno stopnjo.

Primer izračuna

Če bi najemodajalec prejel 10.000 EUR najemnine, bi se ob 10-odstotnem upoštevanju normiranih stroškov davčna osnova oblikovala v višini 9.000 EUR.

Po veljavni 25-odstotni stopnji bi dohodnina znašala 2.250 EUR.

Po predlagani 15-odstotni stopnji bi dohodnina znašala 1.350 EUR.

Razlika bi znašala 900 EUR.

Pri tem gre za poenostavljen prikaz. Dejanski davčni položaj je odvisen od konkretnih okoliščin, vrste nepremičnine, načina oddajanja, statusa zavezanca, časa oddajanja in drugih podatkov, ki jih je treba upoštevati pri davčnem obračunu.

4. Posebna 5-odstotna stopnja za mlade in družine

ZIURS predvideva tudi posebno, znižano 5-odstotno davčno stopnjo. Ta naj bi se uporabljala pri oddajanju stanovanja ali dvostanovanjske hiše s pripadajočim zemljiščem v najem, če so izpolnjeni zakonsko določeni pogoji.

Namen ukrepa je spodbuditi dolgoročno oddajanje stanovanjskih nepremičnin določenim skupinam najemnikov, predvsem mladim in družinam z otroki.

5-odstotna stopnja bi se lahko uporabila, če je stanovanje oddano:

• rezidentu, ki vzdržuje vsaj enega otroka do dopolnjenega 18. leta starosti in skupaj s tem otrokom dejansko biva v najeti nepremičnini; ali

• rezidentu do dopolnjenega 30. leta starosti, ki v najeti nepremičnini dejansko biva in ima tam prijavljeno stalno prebivališče.

Gre za izjemo od splošne 15-odstotne stopnje. Zato bo treba pogoje za njeno uporabo razlagati ozko in jih ustrezno dokazovati.

Možna dokazila

V praksi se lahko postavi vprašanje, kako dokazovati izpolnjevanje pogojev za uporabo znižane stopnje. Pomembni bodo zlasti:

• najemna pogodba;

• podatki o rezidentstvu najemnika;

• podatki o starosti najemnika;

• dokazilo o prijavljenem stalnem prebivališču;

• dokazilo o dejanskem bivanju v nepremičnini;

• dokazilo o vzdrževanem otroku;

• podatki o vrsti nepremičnine.

Za najemodajalca je pomembno, da je dokumentacija urejena in da so podatki, na katerih temelji uporaba nižje davčne stopnje, preverljivi. Če se pozneje ugotovi, da pogoji niso bili izpolnjeni, lahko nastane davčna obveznost zavezanca, skupaj z morebitnimi obrestmi in drugimi posledicami.

5. Ali bo znižanje davka dejansko znižalo najemnine?

Eden od glavnih namenov ZIURS je izboljšanje dostopnosti stanovanj. Vendar znižanje davčne stopnje samo po sebi še ne zagotavlja, da bodo najemnine za najemnike nižje.

Končni učinek bo odvisen od razmer na trgu. Če je povpraševanje po stanovanjih večje od ponudbe, lahko davčna razbremenitev v celoti ali delno ostane pri najemodajalcih. V konkurenčnejšem okolju pa lahko najemodajalci del davčne koristi prenesejo na najemnike v obliki nižje najemnine.

Vplivali bodo tudi:

• lokacija nepremičnine;

• velikost in kakovost stanovanja;

• razmerje med ponudbo in povpraševanjem;

• višina stroškov vzdrževanja;

• stroški financiranja;

• donosnost drugih naložb;

• davčna ureditev kratkoročnega oddajanja;

• pripravljenost lastnikov za dolgoročno oddajanje.

Zato je treba davčno spremembo razumeti kot enega od ukrepov, ne pa kot samostojno rešitev stanovanjske problematike.

6. Vpliv na najemodajalce

Za najemodajalce bi uveljavitev ZIURS pomenila nižjo davčno obremenitev. To bi lahko povečalo donosnost oddajanja nepremičnin in vplivalo na njihove poslovne odločitve.

Možne posledice so:

• večja pripravljenost za dolgoročno oddajanje stanovanj;

• zmanjšanje interesa za oddajanje nepremičnin na črno;

• povečanje neto donosa iz najemnega razmerja;

• večja pripravljenost lastnikov za vlaganja v obnovo nepremičnin;

• potencialno povečanje ponudbe stanovanj za najem.

Vendar pa znižanje davka ne odpravi drugih tveganj, ki so povezana z oddajanjem nepremičnin. Najemodajalci se še vedno soočajo z možnostjo neplačevanja najemnine, poškodb nepremičnine, dolgotrajnih sodnih postopkov, težav pri odpovedi najemne pogodbe in stroškov vzdrževanja.

Zato je poleg davčnega vidika pomembno urediti tudi pogodbeni odnos. Najemna pogodba mora jasno določati višino najemnine, plačilne roke, varščino, uporabo nepremičnine, stroške, odgovornost za poškodbe in pogoje odpovedi pogodbe.

7. Vpliv na najemnike

Za najemnike je učinek ZIURS manj neposreden. Čeprav naj bi zakon izboljšal ponudbo stanovanj in spodbudil dolgoročno oddajanje, ni mogoče zagotoviti, da se bodo najemnine avtomatično znižale.

Najemniki, ki izpolnjujejo pogoje za posebno 5-odstotno stopnjo, bi lahko imeli posreden položaj na trgu ugodnejši, če bi se zaradi davčne spodbude povečala pripravljenost najemodajalcev za oddajanje stanovanj tej skupini.

Kljub temu je treba poudariti, da 5-odstotna stopnja ni neposredna subvencija najemniku. Gre za davčno ugodnost najemodajalca, ki jo ta lahko, ni pa nujno, da jo mora prenesti na najemnika.

Zato bo za dejansko izboljšanje položaja najemnikov pomembno, ali bodo davčne ugodnosti spremljali tudi drugi ukrepi, kot so:

• povečanje javnega najemnega fonda;

• gradnja neprofitnih stanovanj;

• stanovanjska politika za mlade;

• učinkovitejše reševanje sporov med najemodajalci in najemniki;

• nadzor nad zakonitostjo oddajanja;

• ukrepi proti praznim stanovanjskim nepremičninam.

8. Vpliv na financiranje občin

Sprememba obdavčitve najemnin ne vpliva le na zasebne davčne zavezance. Pomembne so lahko tudi njene posledice za javne finance, zlasti za financiranje občin.

Občine se v skladu z Zakonom o financiranju občin (ZFO-1) financirajo iz različnih virov. Med njimi ima pomembno mesto tudi dohodnina, pri kateri se občinam zagotavlja odstopljeni delež za financiranje zakonsko določenih nalog in primerne porabe.

Če se znižajo davčni prihodki iz naslova dohodka iz oddajanja premoženja v najem, se lahko zmanjša tudi skupna masa pobrane dohodnine. To lahko vpliva na obseg sredstev, ki so na voljo za financiranje občin.

Vendar je pri tem potrebna določena pravna in finančna previdnost. Vpliva ni mogoče avtomatično enačiti z neposrednim zmanjšanjem sredstev posamezne občine za enak znesek, kot je bil izgubljen iz naslova davka na najemnine. Financiranje občin je urejeno širše in vključuje več elementov, med drugim sistem primerne porabe, finančno izravnavo in druge vire.

Kljub temu je temeljna dilema jasna: če država z davčno reformo zmanjša prihodke iz dohodnine, mora hkrati zagotoviti, da občine zaradi tega ne bodo ostale brez sredstev za izvajanje zakonskih nalog.

Občine zagotavljajo oziroma sofinancirajo številne pomembne javne storitve, med drugim:

• predšolsko vzgojo;

• lokalno gospodarsko javno infrastrukturo;

• lokalne ceste;

• socialne programe;

• javne zavode;

• prostorsko načrtovanje;

• komunalne storitve;

• lokalni promet in druge naloge.

Če izpad prihodkov ne bo ustrezno nadomeščen, se lahko pritisk na občinske proračune poveča. Posledično bi lahko občine težje financirale investicije ali pa bi morale iskati dodatne vire financiranja.

9. Vprašanje nadomestila občinam

Ključno vprašanje, ki ga bo treba rešiti pri izvajanju ZIURS, je, ali in kako bo država nadomestila morebitni izpad prihodkov občin.

Možni mehanizmi bi lahko vključevali:

• povečanje transferjev iz državnega proračuna;

• spremembo izračuna primerne porabe;

• dodatno finančno izravnavo;

• spremembo deleža dohodnine, ki pripada občinam;

• druge sistemske ukrepe na področju financiranja lokalne samouprave.

Pri tem bo treba spremljati dejanske finančne učinke zakona. Ocene finančnih posledic, pripravljene ob sprejemanju zakona, temeljijo na predpostavkah. Dejanska davčna osnova in vedenje zavezancev pa se lahko razlikujeta od predvidenega.

Če bo zaradi nižje obdavčitve več stanovanj dolgoročno oddanih in bo več najemnih razmerij prijavljenih davčnim organom, se lahko del izpada nadomesti z razširitvijo davčne osnove. Če takšnega učinka ne bo, bo neposredni fiskalni izpad večji.

10. Primerjalnopravni pogled

Pri oceni slovenske ureditve je koristna primerjava z nekaterimi evropskimi državami.

Nemčija

V Nemčiji se dohodek iz oddajanja nepremičnin praviloma obdavčuje na podlagi dejanskega dohodka oziroma dobička. Od prejetih najemnin se lahko odštevajo priznani stroški, povezani z oddajanjem nepremičnine, kot so stroški vzdrževanja, financiranja in amortizacije, če so izpolnjeni zakonski pogoji.

Tak sistem bolj neposredno upošteva dejansko ekonomsko stanje davčnega zavezanca. Po drugi strani pa je administrativno zahtevnejši, saj mora zavezanec praviloma voditi natančnejšo evidenco stroškov.

Hrvaška

Na Hrvaškem je pri obdavčitvi dohodka iz oddajanja premoženja v najem predviden pavšalni odbitek stroškov v višini 30 % od prejete najemnine. Takšna ureditev je za zavezance enostavnejša, saj jim ni treba dokazovati vsakega posameznega stroška.

Slovenija

Slovenska ureditev temelji na cedularni obdavčitvi. Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se praviloma ne všteva v letno davčno osnovo skupaj z drugimi dohodki, temveč se obdavči ločeno.

Veljavna ureditev upošteva 10-odstotne normirane stroške. ZIURS naj tega sistema ne bi spreminjal, temveč naj bi znižal davčno stopnjo s 25 % na 15 % in uvedel posebno 5-odstotno stopnjo za določene kategorije najemnikov.

11. Pravna vprašanja pri uporabi 5-odstotne stopnje

Posebna davčna stopnja bo v praksi odprla več vprašanj.

Med pomembnejšimi so:

• Kako bo najemodajalec dokazal, da najemnik dejansko biva v nepremičnini?

• Ali bo zadostovala prijava stalnega prebivališča ali bo potrebno tudi drugo dokazovanje?

• Kako se bo ugotavljalo, ali najemnik vzdržuje otroka?

• Ali se bo 5-odstotna stopnja uporabljala že v letu sklenitve najemne pogodbe?

• Kaj se zgodi, če najemnik med trajanjem pogodbe izgubi status, ki je bil podlaga za znižano stopnjo?

• Ali bo mogoče ugodnost uporabiti pri delnem oddajanju nepremičnine?

• Kako se bo obravnavalo več najemnikov v istem stanovanju?

• Kakšne bodo posledice, če se ugotovi, da so bili podatki napačni ali nepopolni?

Na ta vprašanja bo morala odgovoriti davčna praksa, po potrebi pa tudi podzakonski akti, pojasnila Finančne uprave Republike Slovenije in sodna praksa.

12. Učinek na stanovanjsko politiko

Davčna politika je pomemben, vendar omejen instrument stanovanjske politike. Znižanje obdavčitve lahko izboljša donosnost oddajanja, ne zagotavlja pa samo po sebi zadostne ponudbe stanovanj.

Za dolgoročno izboljšanje razmer na stanovanjskem trgu bi bilo treba ukrepe povezati tudi z:

• učinkovitejšim prostorskim načrtovanjem;

• hitrejšim izdajanjem dovoljenj za gradnjo;

• gradnjo javnih in neprofitnih najemnih stanovanj;

• ukrepi za aktivacijo praznih stanovanj;

• izboljšanjem pravne varnosti najemodajalcev;

• učinkovitejšim sodnim varstvom;

• stabilno in predvidljivo davčno politiko.

Pogoste spremembe davčne zakonodaje lahko namreč povzročijo ravno nasproten učinek od želenega. Lastniki nepremičnin se lahko zaradi pravne negotovosti odločijo, da stanovanj ne bodo oddajali, ali pa bodo iskali drugačne oblike uporabe nepremičnin.

13. Priporočila za najemodajalce

Do začetka veljavnosti ZIURS najemodajalci upoštevajo veljavno davčno ureditev.

Priporočljivo je:

• spremljati objave Državnega zbora, Ustavnega sodišča in Uradnega lista Republike Slovenije;

• preveriti, ali je najemna pogodba sklenjena v pisni obliki;

• jasno opredeliti vse obveznosti najemnika in najemodajalca;

• hraniti dokumentacijo o prihodkih in stroških;

• preveriti davčne posledice dolgoročnega in kratkoročnega oddajanja;

• ne uporabljati znižane davčne stopnje, dokler zanjo ni pravne podlage;

• pred večjimi poslovnimi odločitvami pridobiti davčno ali pravno mnenje.

Če bo ZIURS začel veljati, bo treba za uporabo 5-odstotne stopnje skrbno preveriti vse zakonske pogoje in zagotoviti ustrezna dokazila.

14. Sklep

ZIURS prinaša pomemben predlog davčne razbremenitve dohodka iz oddajanja nepremičnin v najem. Splošna davčna stopnja naj bi se znižala s 25 % na 15 %, za oddajanje stanovanj mladim in družinam z otroki pa naj bi veljala posebna 5-odstotna stopnja.

Namen ukrepa je spodbuditi dolgoročno oddajanje stanovanj, povečati ponudbo na najemniškem trgu in izboljšati dostopnost stanovanj za določene skupine prebivalstva. Vendar je dejanski učinek odvisen od odziva najemodajalcev, najemnikov in širših tržnih razmer.

Posebno pozornost bo treba nameniti vplivu na javne finance in financiranje občin. Znižanje davčne stopnje lahko pomeni manjše davčne prihodke, zato bo pomembno, ali bo država občinam morebitni izpad ustrezno nadomestila.

Do objave zakona v Uradnem listu Republike Slovenije in njegovega začetka veljavnosti ostaja v uporabi sedanja, 25-odstotna davčna stopnja. Najemodajalcem in drugim zavezancem se zato priporoča, da pri svojih odločitvah upoštevajo izključno veljavno pravo ter spremljajo nadaljnji razvoj zakonodajnega in ustavnosodnega postopka.

Prispevek ima informativni namen in ne predstavlja individualnega pravnega ali davčnega svetovanja. Pri konkretnih primerih je treba upoštevati dejansko stanje, veljavno zakonodajo in morebitna pojasnila pristojnih organov.